Неутихающий конфликт вокруг сноса Николаевки, в котором по поручению Александра Бастрыкина теперь разбирается Следственный комитет РФ, вызвал пристальное внимание депутатов Законодательного собрания Красноярского края. Следят за развитием событий и жители других районов Красноярска с частной застройкой.   

Первопричиной конфликта явилось применение в малоэтажном районе столицы края закона о комплексном развитии территории (далее – КРТ), который рассчитан на многоэтажную застройку. Каждый, кто заглянет в закон, не найдет там ни упоминаний, ни, тем более, регламента действий в частном секторе.   

Как стало известно, профильный комитет ЗС по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству, вопросам ГО и ЧС все-таки решился инициировать приостановку действия закона о КРТ на территории региона.

 – И это – своевременное решение. Хотя принять его можно было гораздо раньше, не испытывая терпение людей, – считает вице-спикерЗаконодательного собрания Андрей Новак. – Если же говорить об изначальном предназначении самого закона – и федерального, и краевого – он, действительно, создавался, как инструмент расселения граждан из  аварийного и ветхого жилья. Но многоэтажного. Предполагалось, что реализовываться он будет за счет привлечения средств инвесторов, в рамках частно-государственного партнерства, таким образом, снимая нагрузку с бюджета.

Однако практически сразу после принятия закона Госдумой в 2020 году, в регионах его стали широко использовать для сноса домовладений и изъятия земли именно в частном секторе, не обращая внимания на то, что он создан под другие цели. Вообще закон по многим позициям очень «сырой», и это всеми признается. По сути, его надо, если не отменять, то серьезно дорабатывать. Но пока закон действует, строительные компании находят в нем возможность для извлечения выгоды. Примеров тому много, в их числе красноярская Николаевка.  

Земля и деньги любят тишину

Справедливости ради надо признать, что история сноса Николаевки теряется во времени. И началась задолго до появления пресловутого закона о КРТ. Николаевские старожилы утверждают, что разговоры о сносе идут здесь последние 50 лет. Потому часть жителей района, в буквальном смысле слова, привыкла жить «на чемоданах», особо не вкладываясь в жилье. Но большинству, грядущий непонятно когда снос и переезд, не помешал основательно построиться и узаконить затем свою недвижимость в судах. В некоторых семьях такие судебные решения, полученные двадцать и более лет назад, передаются по наследству.

–  Мои родители получили отказ на строительство дома в Николаевке в 2004 году, девятнадцать лет назад, – рассказывает один из юристов, защищающих интересы жителей района, Василий Юрьев. – Власти ссылались на то, что в будущем здесь предусмотрено изменение проекта, связанное с многоэтажной застройкой. Тем не менее, родители, как и многие другие николаевцы, дом построили, обратились в суд, и без особых сложностей узаконили и его, и земельный участок.

Кстати, в документах  территориального планирования начала нулевых  Николаевка была отнесена к району малоэтажного строительства. Но затем городская администрация документы не раз пересматривала, изменив и зону района – на многоэтажную. Изменения вносились не сразу, не в один день и, конечно же, кроме определенного круга лиц, специалистов мэрии, о них мало кто знал. Потому население особо и не беспокоилось. Так, все на уровне слухов.

Когда процесс начался, за пару месяцев до сноса, как правило, организовывались собрания, где людей ставили в известность. Месяц давался на принятие решения. Ну, а какие тут могут быть варианты? Ты либо соглашаешься с предложенными условиями, либо идешь в суд. Ни общественных слушаний, ни других мероприятий, где можно было бы урегулировать спорные вопросы и разногласия, не проводилось. Информационная открытость вообще никогда не была у нас козырем процессов, касающихся земли.

Твой дом – тебе не крепость 

Первый масштабный снос в частном секторе Николаевки произошел в 2016 году. Тогда под бульдозер попали 647 усадеб на улицах Волочаевская, Пастеровская, Сопочная, Юбилейная, Дачная, Копылова, Чкалова и ряда других, которые мешали строительству трассы от четвертого моста в сторону Копылова. Уже тогда жители Николаевки были неприятно удивлены условиями переселения, которые предлагала городская администрация. По сути, людей просто выкидывали на улицу, изымая землю под нужды муниципалитета. Цена квадратного метра домовладения колебалась от 30 до 50 тысяч рублей. Купить равнозначное жилье за эти деньги не представлялось возможным.

Сносили Николаевку и в ходе подготовки Красноярска к Универсиаде-2019. Сейчас, спустя несколько лет, ситуация повторяется ровно по тому же сценарию. Прошлым летом город утвердил план дальнейшей застройки Николаевки. Площадь будущего микрорайона составит 34 гектара. В конце мая застройщики (районом занимаются две строительные компании «Готика» и «Стройиндустрия») встретились с жителями улиц Сопочной, Пушкина, Революции и Чкалова, проинформировав, что под снос пойдут около двухсот домов. В ходе встречи выяснилось, что с предлагаемой выкупной стоимостью согласна только очень небольшая часть граждан. Николаевцам, как и в 2016 году, дают в среднем от 30 до 40 тысяч рублей за квадратный метр жилья и 300 тысяч рублей за сотку земли. Средняя усадьба при таком раскладе тянет на три миллиона рублей. В Красноярске на эти деньги сегодня в лучшем случае можно купить однокомнатную квартиру далеко от городского центра, где расположена Николаевка.  

Между тем, нормативные документы регионального Минстроя в третьем  квартале 2023 года зафиксировали цену квадратного метра в Красноярском крае в 85 тысяч рублей. По оценке Федеральной службы государственной статистики она еще выше, и составляет 103, 2 тысячи рублей за квадратный метр. Но это – Красноярский край. В столице региона, практически в том же районе, что Николаевка, строительная группа «СМ. Сити» возводит жилой дом, где стоимость квадратного метра определена в 200 тысяч рублей.     

– Дело еще и в том, что в 2016 году, и даже в 2019-ом, оценочную стоимость недвижимости можно было оспорить в суде, обратившись к услугам независимого оценщика, скажем, из другого региона. Теперь по закону о КРТ мы лишены этого права, – рассказывает житель Николаевки Виктор Азаренко, попавший в программу сноса 2023 года. – Изъятие земли под муниципальные нужды, сама формулировка «комплексное развитие территории» исключают возможность независимой оценки. В прошлые годы люди обращались в суды, выигрывали процессы и получали приемлемую компенсацию. Проблему крыши над головой можно было хоть как-то решить. Сейчас ситуация в корне изменилась: это администрация судится с нами, выступая в качестве истца. Мы же выступаем в роли ответчиков. Поскольку не соглашаемся ни с оценкой недвижимости, ни с тем, что землю нам предлагают фактически отдать даром.    

Оценка домовладений производится специалистом, который действует на условиях прямого договора с застройщиком. В свою очередь, у компании-застройщика заключен прямой договор с муниципалитетом. Николаевцы в этой цепочке, в принципе, лишнее звено. С нами и разговаривать-то стали только во время губернаторских выборов этого года.

Кстати, про 300 тысяч рублей то ли за сотку, то ли за квадратный метр, мы впервые услышали именно на встрече с Михаилом Котюковым, тогда еще врио губернатора. Видимо, кто-то будущего главу региона перед разговором с нами глубоко «проинформировал», чтобы  создать впечатление, что николаевские с жиру бесятся.

Нам таких денег никогда не предлагали. Разговоры, да, были, что землю оценили якобы в 500 тысяч за сотку. Потом разговоры были, что цена снижена до 300. Но это разговоры, не более. Мой дом в 100 квадратных метров вместе с участком, баней столярной мастерской и гаражом оценен в 6,6 миллиона рублей. Для сравнения: только цена паркинга в Октябрьском районе Красноярска достигает  сегодня 1,5-1,7 миллиона рублей.

Под бой курантов

Законопроект о КРТ еще на стадии прохождения через Госдуму вызвал у парламентариев много вопросов размытостью формулировок. Однако за день до наступления нового 2020 года – 30 декабря – все-таки был принят. И это понятно: стране такой закон необходим. В России почти половина многоквартирного жилого фонда (44%) старше 50 лет. Люди десятилетиями прозябают в неприспособленных бараках, щитовых домах без водопровода и канализации. «Посмотрите в глаза избирателям, которые живут в ветхом жилье», – обратился спикер Госдумы Вячеслав Володин к тем депутатам, которые не стали голосовать.

Закон внес изменения в градостроительный, земельный, жилищный кодексы и другие российские законы. Но КРТ – сложный механизм, где большинство нюансов должны отрегулировать региональные власти. И потому, действие закона сильно различается не только в разных субъектах РФ, но даже в муниципальных образованиях.

При итоговом обсуждении документа председатель Госдумы Вячеслав Володин напомнил законодателям: «Россия – это не только Москва. В каждом регионе своя специфика. И унифицированное решение в данной сфере, точно войдет в конфликт с региональными полномочиями. А вот то, что касается прав граждан, тут правила должны быть едиными», – подчеркнул глава нижней палаты парламента.

Но, как известно, образцом реализации закона стала, действительно, только Москва, где переселение москвичей из старых хрущевок прошло практически без сбоев.

В регионах же применение КРТ вызвало множество негативных откликов. Восемнадцать российских субъектов сумели внесли в закон поправки, учитывающие региональные особенности. Красноярский край к числу таких субъектов не относится. В регионе он действует в первозданном виде.

– Мы даже не знаем, направлялся ли он на антимонопольную и антикоррупционную экспертизы, чтобы получить правовую оценку. Во всяком случае, документального подтверждения у меня об этом нет. Только устный ответ: да, направлялся, – сказал Василий Юрьев. 

Развить можно все     

Если вернуться к содержательной части закона, то можно найти несколько разновидностей комплексного развития территории: в зависимости от ее характеристик и организации, которая взялась реализовывать проект. Существует КРТ незастроенных территорий, когда осваиваются пустующие земельные участки. А есть КРТ старых промзон, заброшенных фабрик и заводов. И, конечно, КРТ жилой застройки при условии, что это – МНОГОКВАРТИРНЫЕ дома.

Под действие закона, действительно, могут попадать целые городские районы. Опять же, если там  расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Износ основных конструктивных элементов домов, таких как крыша, стены, фундамент должен превышать значение, которое определили региональные власти (в Московской области это 70%).

Стоимость капитального ремонта многоквартирного дома должна быть выше максимальной стоимости, которую установили региональные власти.

Под КРТ попадают здания периода индустриального домостроения, возведенные с использованием типовых проектов и типовых изделий стен и перекрытий (хрущевки и панельные дома второй половины 20-го века).

КРТ может применяться и к домам, которые находятся в ограниченно работоспособном состоянии. Что это? Никто не знает. Порядок, согласно которому здания могут признаваться ограниченно работоспособными, должны установить на федеральном уровне. На момент выхода материала в печать его нет.

И, наконец, КРТ распространяется на многоэтажную застройку, где отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, такие, как водоснабжение, отопление, канализация.

В Красноярске сотни порядком обветшавших многоэтажек, полностью отвечающих букве закона о КРТ, пусть даже «сырого». У компаний-застройщиков  интереса они не вызывают.   

Не бином Ньютона   

Андрей Булак, бывший главный архитектор Красноярска, а ныне представитель строительной компании «Готика», кратко прокомментировал  происходящее  красноярским СМИ, сказав примерно следующее:

Николаевка на протяжении последних 10-15 лет планировалась к сносу. Это ни для кого не секрет. Решение принято, снос идет по краевому закону о комплексном развитии территорий. Его основное содержание гласит: застройщик получает право на застройку участка, занятого ветхим или близким к этому состоянию жильем, или же земля необходима для решения муниципальных задач. Предприниматели, имея различные льготы от государства, взамен обязуются расселить людей. О том, что их можно выкинуть на улицу, в законе ничего не говорится.

В законе, действительно, ничего не говорится о нарушении прав собственника. Более того, при переселении собственнику по закону должна возмещаться  рыночная стоимость помещения, которая включает в себя, в том числе, и рыночную стоимость общего имущества, земельного участка, всех понесенных затрат.

Но здесь еще раз стоит напомнить, что сам закон о КРТ не имеет никакого отношения к малоэтажной застройке.  

– Законодатель видел его миссию только в расселении многоэтажных аварийных домов, но никак не борьбу с частным сектором, – считает депутат Законодательного собрания Красноярского края от КПРФ Александр Ратахин. – Аварийных многоэтажек, как в России, так и в регионе предостаточно. В Красноярске стоит только побывать на улицах Быковского, Краснодарской, в поселке Энергетиков, чтобы увидеть «убитые» хрущевки 60-х годов. Но ни городские власти, ни застройщики не спешат применять там закон о КРТ.

Николаевка оказалась одним из самых привлекательных с точки зрения строительного бизнеса районом. Практически центр города, а в окнах – виды на Енисей, Столбы, которые тоже можно продавать.

Одно дело сносить многоэтажные здания в спальных районах, ломать голову над расселением тысяч горожан, и совсем другое – снести в Николаевке двести-пятьсот частных домов, и поставить на освободившейся земле десяток 25-этажных «свечек» без социальной инфраструктуры, без школ, больниц и детских садов. Услуги своих оценщиков и другие опробованные приемы ведения бизнеса сегодня позволяют издержки сделать минимальными, а маржу – максимальной.  

История с Николаевкой далека от завершения. Но уже сформировала у красноярцев стойкое мнение, что в ней помимо прописанного на бумаге «комплексного развития территории», глубоко заложены совсем другие схемы и смыслы. Проще, проще, чем бином Ньютона.